En France, environ 5,2 millions de logements sont considérés comme des passoires énergétiques, classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028.
Passer d'un DPE F à un DPE C représente un enjeu majeur : cela signifie gagner trois classes énergétiques, ce qui nécessite une stratégie de rénovation cohérente, structurée et priorisée.
L'ADEME et les pouvoirs publics recommandent d'engager les travaux dans un ordre précis pour maximiser les gains. Quels travaux réaliser, et dans quel ordre, pour optimiser son investissement ? C'est l'objectif de cet article.
1. L'isolation thermique : la priorité absolue
Selon l'ADEME, dans une maison mal isolée :
- Le toit est responsable de 25 à 30 % des déperditions thermiques.
- Les murs comptent pour 20 à 25 %.
- Les fenêtres représentent 10 à 15 %.
L'isolation des combles/toiture doit donc constituer la première étape de votre rénovation. Elle offre le meilleur rapport coût/gain énergétique, avec des effets immédiats sur le confort.
L'air chaud, plus léger, s'élève naturellement et vient se loger sous la toiture : si cette zone est mal isolée, vous chauffez… l'extérieur.
Étapes clés de l'enveloppe thermique :
- 1. Isoler les combles/toiture (en priorité).
- 2. Isoler les murs : par l'intérieur (ITI) ou par l'extérieur (ITE), cette dernière solution étant plus performante pour limiter les ponts thermiques.
- 3. Remplacer les menuiseries anciennes par du double (ou triple) vitrage performant.
Un audit énergétique — obligatoire pour la vente des logements classés F ou G — permet d'identifier précisément les travaux à réaliser, leur impact énergétique et leur ordre de priorité. C'est un document clé pour bâtir un scénario de rénovation permettant de viser la classe C.
Pourquoi isoler d'abord ?
- Des équipements performants ne servent à rien dans une maison qui « fuit ».
- L'isolation réduit les besoins de chauffage, donc la taille et la puissance des équipements nécessaires.
- C'est souvent le plus gros levier pour gagner plusieurs classes sur le DPE.
2. Le chauffage et la ventilation : les étapes complémentaires
Une fois l'enveloppe thermique optimisée, il devient pertinent de moderniser les systèmes de chauffage et de ventilation.
Le remplacement d'un ancien chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique permet de réduire significativement la consommation électrique liée à l'eau chaude (jusqu’à ~10 % d'économies globales selon les cas).
L'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) — simple ou double flux — assure un renouvellement d'air maîtrisé, en évacuant l'humidité et les polluants tout en préservant les performances énergétiques du logement.
Enfin, le changement d'une vieille chaudière fioul ou gaz pour une pompe à chaleur ou un système de chauffage plus performant (chaudière THPE, système hybride, etc.) constitue une étape déterminante pour gagner des classes énergétiques.
À noter pour MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur :
- Les travaux doivent permettre un gain d'au moins deux classes sur le DPE.
- Ils doivent comprendre au moins deux postes traitant l'enveloppe (murs, toiture, planchers, fenêtres).
- Les équipements (PAC, chauffage performant, VMC) sont installés après l'isolation pour fonctionner dans un logement correctement enveloppé.
Le bon ordre des travaux en résumé :
- Isoler la toiture/combles.
- Isoler les murs (ITI/ITE) et améliorer les fenêtres.
- Traiter les planchers bas si nécessaire.
- Installer une VMC adaptée.
- Remplacer les systèmes de chauffage et de production d'eau chaude.
Conclusion
Améliorer son DPE de F à C nécessite une démarche méthodique et progressive. La priorité doit toujours aller à l'isolation thermique (toiture, murs, fenêtres), puis à la modernisation des équipements de chauffage et de ventilation.
La valeur verte d'un logement peut augmenter de l'ordre de 10 % en moyenne pour les biens bien classés (A ou B), ce qui justifie pleinement l'investissement. Les aides comme MaPrimeRénov' peuvent financer jusqu'à 80 % des travaux pour les ménages aux revenus très modestes.
Cette stratégie permet à la fois de respecter les obligations réglementaires (interdiction de louer certains DPE), d'améliorer le confort quotidien des occupants et de réduire durablement les factures d'énergie.
Le service public France Rénov' accompagne gratuitement les propriétaires, de l'audit énergétique à la réalisation des travaux. En suivant une démarche structurée, passer d'un DPE F à C devient un objectif à la fois réaliste et rentable sur le long terme.
Sources :
Ministère de la Transition Écologique – Diagnostic de performance énergétique (DPE)Service-Public – DPE & MaPrimeRénov'France Rénov' – Audit énergétique & parcours de rénovationSDES – Parc de logements par classe énergétiqueINSEE Analyses Hauts-de-France n°177 - De mauvaises performances énergétiques pour 4 logements sur 10Un projet pour sortir de la passoire énergétique ? On vous accompagne.
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